海口最新楼市消息，一个是海口西海岸拍出一个小地块，价格创出海南新高;另一个则是海口取消了8个棚改区。两个消息都折射出海口库存的不足，同时也凸显出海口作为省会城市的优势。

　　实际上，关于省会城市的文章我已经写过多篇。随着城镇化向城市化的升级，省会城市的优势会越来越明显，除了部分处于一二线周边的非省会城市可以享受到产业溢出的红利获得发展机会之外，大部分非省会最终的命运是发展缓慢甚至“消失”。城市化最终的结果就是，形成一个个以一、二线城市、省会城市为中心的城市群。所以，大部分的省会城市以及一二线城市周边的部分城市将会是下一个阶段房产投资的机会。

　　海口是海南的省会，它的省会优势也一定会在这一次城市化的升级凸显出来，这种趋势是每一个省会城市都会出现的。

　　但是除此之外，我更看好的，依然是三亚，以及三亚周边，比如一直非常看好的清水湾。三亚和它周边的市县在冬天时候的气温、湿度等依然是最舒适的，这个优势是不可替代的，尤其是清水湾，除了气温和湿度，还拥有着最漂亮的沙滩和最清澈的海水，度假和常住都非常舒适。

　　除了三亚和它周边城市的舒适度对人的吸引之外，长期看好三亚和其周边城市的理由还有以下两个重要因素。

　　①消费升级。

　　随着生产力的发展、生活水平的提升，消费结构也在不断升级。在房地产方面的消费升级主要体现在，人们不再满足“有房住”，而是追求“住的好”，而且在“住的好”的基础上，再结合健康才是接下来更多人所关心的事情。

　　三亚和它周边的城市拥有最好的气候资源和度假资源，自然是房地产消费升级的最佳选择。如果有人脉资源的去调查一下，就会发现大部分的明星、企业家及其它各类富豪都在三亚的亚龙湾、海棠湾或者清水湾、香水湾等地有房产，而且这类人几乎都集中在这些地方置办房产，而不是到海口、文昌这些市县。对于他们来说，在三亚或周边市县买房并不是为了投资增值，仅仅是为了度假、享受而已，而即使目前两三万、三四万的价格，对于许多人来说，并不算高。当年的凤凰岛、亚特兰蒂斯十几万一平方照样火的一塌糊涂，而这种“天价”楼盘，要说买来投资、增值的，我是不会相信的。

　　对于超级富豪来说，当然可以购买十几万甚至更贵的楼房、别墅来享受，但是对于两三万一个平方的三亚和它周边的房子也并不是那么的高不可攀。根据胡润财富报告显示，我国千万资产的家庭就超过186万户，600万以上资产的家庭更是达到460万户，这些人在三亚买个房子还是非常轻松的。对于这些高净值人群来说，能轻松买在三亚圈，就不会随便买到其它地方去。

　　消费的升级，就是要买更好的。

　　②功能区分。

　　海南最早的规划是一个全国最大的经济特区，海南西线的城市定位为发展工业和国际贸易，后来的事情大家都知道了，特区没有搞起来。不过后来大家发现，海南岛独特的气候资源和美丽的大海，发展旅游业才是最好的出路，这种尝试直接让一个最大的经济特区变成了最大的国际旅游岛。

　　由于独特的气候资源，三亚成为了海南的旅游度假中心，而三亚周边的市县因为跟三亚相近的气候条件也获得了发展，所以我们会发现，海南最知名的景区，要么在三亚，要么就在周边的保亭、陵水，最远就到万宁。

　　实际上，不论是消费升级还是功能划分，最重要的原因还是取决于气候因素。也就是说，气候条件才是最根本地决定旅游、度假、养老、养生人群在哪里买房的因素。

　　当然，随着房价的上涨，三亚及周边的几个湾区已经不再是谁都想买就买得起的地方了，所以海口周边一年两个月13-20度的气温、比较潮湿的空气就不再是难以接受的事情了。

　　三亚、三亚周边的市县，不是我看不看好的问题，而是全国有多少人看好的问题。根据10月18日的消息，绿城10.8亿拿下清水湾134亩住宅地块，折合楼面价12011元/㎡，超过了此前的三亚和海口，创下海南土地价格新高。(来源：房产教授)