成交回暖 有望再破万套 坚持去杠杆 价格稳中有降
　　北京二手房跌回“5万元时代”
　　从去年3月楼市调控升级后，二手房交易也随之直线下滑，中介关店、经纪人离职屡见不鲜。时隔8个月，二手房交易量终于有所抬头，中介经纪人又开始忙碌地穿梭于各个小区之间。
　　北京青年报记者近日走访了多个中介门店后发现，岁末年初之际，在部分业主急需换房、降价到位的基础上，以小换大、以旧换新的购房需求开始入市。不仅如此，打压阴阳合同导致交易税费增加的预期，也让不少购房人提前了入市时间，进一步促成了北京二手房市场交易量的回暖。在成交回暖的同时，北京二手房成交价格进一步走低。根据链家网统计，2017年12月份北京二手房的成交参考均价为59680元/平方米，这也是2017年里，成交均价首次跌回5万元时代。
　　北京二手房成交价重回“5万元时代”
　　北京二手房连跌8个月后，市场开始集中出现接盘者。北青报记者注意到，尤其是到了周末，小区里带着客户穿插的电动车明显增多。有经纪人告诉记者，从2017年12月份开始，购房客户咨询量明显增加，带看量也集中上涨，签约量更是过去几个月都难以达到的。
　　“现在无论是新景家园还是马路对面的国瑞城，崇文门附近的2000年以后的二手房价格大部分都在每平方米8万元－10万元之间。”上周末，北青报记者在走访城区二手房市场时，崇文门附近的中介人士表示，在2017年4月份之前，这些房源曾一度涨至每平方米12万元，最高的成交纪录甚至突破了13万元。但现在，即便是有崇文小学等学区加持，成交价格还是滑落了2-3万元/平方米。
　　以新景家园为例，在2017年房价高点时，成交价格一度超过12万元/平方米。12月份时，多套房成交价降至9.5万元/平方米左右。总价600万出头就能买到一套满五年且唯一的学区房一居，并且还能改成小两居。
　　不仅是城区内，五环外的降价更加明显。
　　已经成为副中心的通州区，二手房价格也出现了明显下降。新华联运河湾由于位处通州核心区，又紧邻运河，能看到运河景色，一直都是通州比较受关注的社区。“现在运河湾成交的价格基本在5.8万元左右。”1月20日，北青报记者在走访通州二手房市场时，中介经纪人直言，新华联运河湾在2017年房价高点时，成交价格超过了7万元/平方米，如今已经下降了1万多。
　　“最近房价还在走下坡路，但交易量明显回暖了。”中介人士向北青报记者直言。岁末年初，不少业主急于用钱，会降价销售。
　　以转手速度慢的别墅为例，降价更加明显。通州枫露皇苑一套独栋别墅以1200万元挂了半年多都无人问津，最近业主则表示，出价1050万元就可以谈，单价4.6万元/平方米。“很多大户型的别墅，总价要降200万元－300万元才能卖出去。”中介经纪人向北青报记者如是表示。
　　链家网的统计数据显示了二手房价格的一路走低。数据显示，2017年7月份北京二手房挂牌价为69444元/平方米，参考成交均价为63600元/平方米，之后半年一路下滑。至2017年12月底，全市挂牌价降至66122元/平方米，参考成交均价为59680元/平方米。值得注意的是，这是2017年以来，参考成交均价首次低于6万元/平方米。并且降价趋势在进入2018年后仍在继续，北京二手房成交均价再次重回5万元时代。
　　成交量回暖 单月有望再破万套
　　事实上，价格下降后，压抑了许久的购房需求开始冒头。在北青报记者实地观察后发现，曾经一度沉寂的中介门店，自2017年11月份开始有所活跃，到12月份时，有些小区中介带人看房的现象明显增多。
　　不仅如此，12月份北京住建委还公示了以严厉打击阴阳合同为核心的二手房新政策。这意味着一旦实施该政策，被认为是行业潜规则的阴阳合同将成为历史，二手房交易税费有可能大幅增加。这也刺激了刚需或者换房需求的购房人加紧入市，希望赶在新政策出台前实现网签。
　　继2017年12月北京二手房成交量重回单月万套之后，今年1月份的交易量也很可能突破万套。
　　北京市住建委的成交数据统计：近期，工作日的二手房网签量普遍超过了400套：15号成交445套、16号成交436套、17号成交440套、18号成交465套、19号成交572套。本周一和本周二的成交量也分别是494套和542套，7个工作日平均成交484套二手房，以1月份23个工作日计算，单月成交可能超过1.1万套，再次破万。
　　“现在有些业主观望了半年多，看到调控政策并未放松，市场预期仍在走低，因此甘愿降价卖房，报价变得越发理性，成交意愿也更强烈。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，二手房市场网签量的增加，与购房需求的持续回归，理性释放密不可分。在政策相对稳定，未来楼市预期稳定的前提下，二手房价格回落导致的购房需求回归还将持续，预计未来北京二手房交易量还将持续小幅增加。
　　稳中有降是大概率
　　不过，虽然成交重回单月万套，但从2017年的整体成交看，二手房的“发烧”阶段已经结束。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套，环比2016年全年下降了50%，在2009年到2017年之间仅高于2011年及2014年，排在近九年倒数第三位。
　　另外，在去杆杠的影响下，二手房的成交回暖幅度依旧有限。数据显示，2017年，我国的新增住房贷款大概不到4万亿，但是2016年的时候却是接近6万亿，所以杠杆率的增速已经在下降。链家研究院院长杨现领表示，如今使用贷款买房的人在减少，贷款率也在下降。2017年北京平均买房贷款的比率只有35%，100万的房子平均贷款35万，已经比较低了，往后还会继续低。因为随着贷款额度的紧张，使得放款变慢审查加严的趋势在2018年以及未来时间里都会继续。
　　北青报记者从各家银行了解到，进入1月后，各家银行的放款速度相比去年年底有所提升，但无论是房贷或抵押贷款，银行的审核条件仍然趋严，对套数审查及资质认定把控相当严谨，所以购房人在申请贷款后，获得批贷的概率和以往相比有所下滑。
　　鉴于此，多位中介人士向北青报记者表示，预计2018年，北京二手房市场交易量将有所回暖，但全年预计不会超过15万套。至于房价，“稳中有降”将是大概率事件。本版文/本报记者 李桁

来源：北京青年报