国人尤其是北方人在三亚购置房产的热情不断高涨，购房人群地区差异较大，海南房地产市场大小开发商选择多，稍有不慎，很容易遭遇各种意外的麻烦。本文介绍各省人在三亚购置房产时应注意的事项，特别是有关自然人为风险、当地购房政策、赋税及限购等方面的问题。
    在三亚买房有几种渠道，一是直接去开发商楼盘咨询;二是通过一手房中介公司介绍买房;三是找当地房产分销公司带你去各个楼盘先看再买。这几种方式建议你选择第一种，通过网络信息查询楼盘位置，自己上门去看房较为可靠。通过中介会收取一定的中介费，不止如此，如果你成交了中介还会额外获得一部分钱，你所购买的房屋价格也不一定低。通过分销购买更是不靠谱，分销从中拿取5-7个点的价差，比如：你8折购买，实际开发商给到客户实际折扣75折，其中5个点价格就被分销自己收进腰包。所以直接在开发商处买房最为保险。
    三亚房屋类别
    三亚房地产市场房屋产品类型：产权式酒店公寓、住宅公寓、酒店别墅、独栋住宅别墅、叠拼住宅别墅，产品定位不同，价差悬殊。
    三亚购房的背景及意义
    长寿之乡的海南60岁以上老人，已经突破104万，属于高龄的80岁以上老人，占老年总数的13.98%。联合国确定的长寿乡标准是10万人口中应有7位百岁老人，而实际海南每10万人口中百岁老人已达到11位。
    投资，度假地产投资无疑使得商业人士关注，在未来的发展中资产升值更多取决于海南的发展前景。海南不仅仅是三亚这个岛屿，“三沙”一个崭新的未知小岛也在悄悄深入人心。
    考虑台风因素
    海南购房多半是候鸟人群度假，另一部分是养老。因地理位置和气候原因，海南每会有台风来袭。2013年11月10日，海南遭受有史以来最大台风“海燕”袭击，三亚街区积水严重，多个社区连续8天停电停水，业主基本生活法保障，出行困难。三亚某小区业主赵奶奶称：“台风过后，她住的那栋楼就开始过上了“原始人”的生活，先是三天三夜停水停电，第四天才来电，到现在供水仍未恢复正常，只有在早上或是半夜的时候才会来半小时左右的水，并且水量很小。有时候水不够用，就提桶去附近接水。”甚至有些社区房屋渗水，下沉式阳台全部积水，小区树木损毁严重。台风过后很多天，还有部分社区水、电无法供应，灾后重建工作进度缓慢。因此在购房时一定要考虑到台风因素。

三亚作为度假城市，房子有可能半年不住人，所以房屋保修、日常维护、安全保障等也极为重要。小开发商楼盘无系统性物业服务支撑，维修慢，损坏率高，没有健全的智能安保系统，社区入口可能就一个老大爷看门。不仅如此，某些开发商还挪用工程款赌博造成施工停工，自己无法还钱逃之夭夭。
    三亚购房选址及选择
    1、一线海景房，三亚海岸线主要由四大海湾组成，三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾。海边购房享有阳光、沙滩、海浪等景观条件。当然，不足之处如海水腐蚀性强，潮气重、长期不居住家具易发霉等。
    2、背山面湖湖景房，占据绝佳山景、湖景资源，连绵群山负氧离子高，临湖适宜长期居住度假、养生，早晚温差3°-5°舒适宜人，避暑天堂。
    离岛后房子该怎么办?
    三亚酒店式度假公寓占比65%，购买居住群体多数是候鸟人群过冬使用。离岛后房子该怎么办?
    方式一，阶段性外租出去，三亚淡季一房一厅平均每月1500元-2000元/月，二房一厅平均每月2500元-3000元/月(租期6个月以上)。旺季价格高，一房一厅3000元/月(租期3个月以内)，两房一厅8000元/月—12000元/月(3个月以内)。
    方式二，购买产权式度假公寓可以返租给开发商，由开发商对外租售，按照放假4%—5%利率有返钱给业主，在此期间业主无居住权。
    方式三，同样返租给开发商，但每年有7天或15天可居住权利，其余同样按照一定年率返红利给业主。
    三亚购房限购、限贷、契税政策要求
    1、限购政策：三亚颁布楼市“限购令”后，每户限购一套住房。三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，在该市仅能购买1套商品住房。非三亚户籍，在三亚仅能购买一套(商业性质住宅可购买多套)，不能够做按揭贷款(除非在当地纳税或缴纳社保一年以上)。
    2、三亚各商业银行对贷款购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(成员范围包括贷款人、配偶及未成年子女)，贷款首付比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
    3、财税部门对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。

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