近日海南重磅推出史上最严楼市调控：
    限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售!
    如此严厉的政策高压，在整个中国房地产史上，都相当罕见!
    1
    史上最严地产调控来袭

雨欲来风满楼!
    海南这波地产调控新政，其力度之大，惊呆了整个国内房地产市场。

这种壮士断腕的气魄，并不是此次调控才有，在严控楼市的路上，海南从未停歇：
    2016年，全国楼市一片火爆之际，海南就开始着手调控;
    2016年2月，推出“两个暂停”;
    2017年4月，实施限购限贷;
    2017年9月，严禁围填海;永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。
    .............
    直到如今的限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售，海南一直在试图和房地产市场决裂。

 2
    海南自废武功的苦衷
    那么，海南为何要摆出这幅强硬的姿态?
    要知道，房地产可是海南的支柱，占据了政府GDP的半壁江山!
    海南经济俨然已经被绑上了房地产的列车，二者“一荣俱荣、一损俱损“。
    不到万不得已，政府怎么会自废武功?
    这还得从去年席卷全国的环保督查风暴说起，中央第四环保督察组进驻海南督查。
    反馈的结果是：
    督察组要海南坚守生态红线，遏制房地产过度开发对海域岸线的生态破坏。
    于是乎，海南房地产畸形发展的遮羞布，突然被中央督察组无情的撕扯下来。
    这也就能理解，海南即使自废武功，也要和房地产市场决裂。
    何况，中央已经定调“住房不炒”，再不降低房地产在GDP中的比重，海南海岛经济如何转型?
    由此可见，海南这次调控力度虽然空前，但绝不是绝后的。
    除了生态环境之外，此前房产调控失效，也是不可忽视的因素之一。
    从16年就开始的海南地产调控，历时两年之久，在全国楼市一片恐慌之中，海南房价却逆势暴涨：
    从2016年到2017年，短短一年，房价翻一倍。
    说好的调控打压房价，结果房价越走越高!
    而与房不断走高形成鲜明对比的是：海南库存所剩无几。
    从18年初开始，整个海南的库存不到11个月，三亚不到6个月，海口更是不到5个月!
    另外一方面，生态环境恶化而导致的土地资源锐减，也导致了建房用地紧缺。
    这种严重的不平衡，政府如果再不出手，就会出现无地可建，无房可卖的尴尬，而这造成的恐慌，又会进一步推高房价。
    不管怎么说，先让楼市进入冰冻期，让成交量降下来是当务之急，而限售五年，则是可行的途径。
    再者，由于海南独特的海岛经济，享受型的养老房产，在整个房地产行业中的比重相当高。
    数据显示：外地人购置海南本地地产中，养老占比高达43%(养老、买给父母)。
    而更恐怖的是：每年10月至次年4月，由全国各地“迁徙”至海南省的“候鸟”人群超过100万人，而这其中绝大部分是中老年人，而整个海南的总人口才只有900万!
    要知道，一个城市在生态环境承载力度有限的情况下，要想发展，需要的是更多年轻人加入。
    如果，再不降低养老房产的比重，海南的明天又将怎么办?
    3
    房价将走向何方?
    海南自废武功之后，更让人关心的恐怕是，如此高压之下，房价是涨是跌?
    尤其是，新政中将首付比例提高到七成，吓懵不少人。
    七成首付，跟全款买又有什么区别?
    都是朝九晚六的工薪族，如果买房不从银行贷款，请问有多少人买得起?
    而买房几乎是中国每个家庭的刚需，需求突然大幅减少，房价岂不是要大跌?
    如果这样想，那你也许是不太熟悉海南房地产现状。
    15年前，海南可是经历过楼市泡沫破灭的惨烈，而导火索，正是当下监管层不断严打的银行杠杆资金。
    而自此之后，海南房地产项目从银行贷款的渠道，几乎被卡死。
    这就是海南跟全国其他楼市最大的区别!
    所谓的七成首付，打击刚需购房热情，从而引发房价大跌的逻辑，显然站不住脚。
    而且海南的房产，主要是享受型的养老地产，既然购房需求已经上升到了改善型，那么想必在内地，有一套或者数套刚需住房。
    而这种家庭基本很少是工薪家庭，所能够承担起来的。
    也就是在海南买房的，不管是自住、还是投机性，大部分是土豪们在抢购。
    那这所谓的新政，短期而言，对房价影响有限，但是五年限售的条款，却能够降低交易的频次，楼市短期大概率进入价稳量缩阶段。
    但是从中长期而言，海南的房产依然有较高的投资价值。
    房价的三大决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看政策。
    先从人口来看：
    上图是海南近年人口走势图，从2005年开始，常住人口和户籍人口，整体上都是呈现正增长。
    常住人口是刚需购房潜力群体，这类人不断增长，也会向需求端倾斜。
    最为重要的是近两年，人口持续流出状态也在缓解，而在2016年，净流入人口更是高达14.95万人。
    而且海南由于独特的海岛优势，有吸引人口持续流入的动力。
    再看土地：
    海南是海岛，陆地少，此前为了缓解用地紧张，一度围海造地，而自从去年环保督察组发飙之后，这一增加土地的途径被掐死。
    政府也开始限制房地产用地，上图是2013年—2017年土地供应情况，其中从17年开始，市场土地成交量锐减，但是成交价却反而走高。
    羊毛出在羊身上，地产商拿地单价成本变大，相应的房价自然会被推高!
    4
    买房族何去何从?
    海南新政出炉，买房族又该何去何从?

    而且五年的禁售期内，房价即使涨上天，或者跌成狗，你都无法交易，还是老老实实安心住着。
    如果你是投机客，无法动用高杠杆的投机，只能靠房价的涨跌来赚取差价，而且五年之内，你无法套现，海南或许不是你最好的选择。
    如果你在内地，已经有了住房，来海南买房完全是为了改善住房需求，看中了海南的蓝天白云绿水青山，而且拥有足够的资金，那么海南，是你不二的选择!

来源：海南阅房网