中国楼市现已正式步入下半场，住房市场内外部形势出现了一些令人关注的重大变化。与此相适应，住房市场结构也将发生新的变动，三四线城市房价上涨动能减退。

 一、从政策层面来看

    上半年的调控效果并不理想，楼市高温不降，特别是在限价政策影响下的热点城市，一二手房房价倒挂严重，频频爆出“关系户”、“炒房号”、“茶水费”、“虚假摇号”等有违市场的丑闻。

    住建部于“五一”前后连续约谈12个城市的负责人，被约谈的城市陆续升级楼市调控措施。紧接着，七月初，又宣布：从7月初至12月底，将在全国30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，后续更多城市列入治理名单。调控政策由一二线城市向三四线城市深入，采取“因城施策”的策略。

    二、从市场供给来看

    据国家统计局每月公布的数据，除四个一线城市房价原地做俯卧撑外，其余城市几乎全是上涨，部分城市库存紧张，新房供求严重失衡的直接原因是2014年以来受去库存政策等的影响，新房供应相对萎缩而需求快速增长，而限价政策对对新房的价格管制，不仅没能平抑房价反而成了很多人的套利工具。

    三、从市场需求看

    在加上棚改货币化政策正在收紧，将对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的作用。其实，三四线城市的房价暴涨归功于货币化安置，其对房地产最大的作用就是：促销!拆迁户拆迁户一下子拿到那么多钱，不会去存银行，最实在的做法就是去抢房子，抢最好位置的房子，就这样不断推高当地房价。

    随着三四线城市住房去库存阶段的基本结束，棚改货币化安置比例下降成为必然。但我国仍处于城镇化和工业化进程之中，存在大量的住房真实需求作为房价支撑，所以，三四线城市房价并不会出现断崖式下跌。

    四、从融资条件来看

    虽说房贷政策收紧，房贷利率已经实现了18连涨，但实际上，房贷利率仍处历史正常水准，对房价影响极其有限。此时房贷利率进入的是一个新周期，周期循环周期为10年，现在是新波谷的开端，若要等到比现在还低的房贷利率基本还要8年。

    五、从外部环境来看

    国际经济形势复杂多变，中美贸易大战正如火如荼，后续或有更多国家趟入这滩浑水之中，住房市场不确定性显著增加。贸易战的爆发将促使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构，这两种变化都将对未来楼市的格局产生深远的影响，从而导致房价长期不确定性增加。

    综合以上因素推测，随着棚改货币化政策收紧，以及三四线城市加入调控行列，2018年下半年，二三四线城市的房价将仍惯性上涨，但涨速将会有所下降。一线城市的房价在高压调控下，还是一个稳字当头。

来源：鑫阅房产