自2016年10月，全国多城开启了楼市调控，火热的住宅市场温度一下子下降，进入2017年后政策再次出手，限购、限贷力度不断加大，楼市逐步走向稳定，而与此同时，商务公寓却逐渐成为市场的新宠，住宅与商务公寓呈现了不一样的态势。

在公寓产品层出不穷的当下，我们却发现不少购房者分不清公寓和住宅的区别，以及不了了解海南酒店式公寓跟内地公寓式产品形态的优劣势。

今天我们分别对：海南市场住宅公寓有什么特点？公寓与住宅有什么区别？海南住宅公寓的市场情况？目前海南酒店式公寓管理模式？在海南选择商业公寓要注意些什么？这5个点进行分析。

海南市场住宅、公寓有什么特点

在分析之前，先做对住宅和公寓做一个简单的解释和分类

住宅：是我们比较常见的供居住的房屋，包括普通住宅、洋房、别墅等；

公寓：传统意义上的公寓分为两种：商业公寓、公益性公寓。市面上正常看到的写字楼、酒店式公寓等都属于商业公寓。一般的公寓概念深入人心，市民的第一反应都是年限较短的物业，其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。

如果居住公寓建筑在有70年使用年限的土地上，且不具备商业公寓的特性时，就可以认定为住宅公寓，住宅公寓的使用年限就等同于土地的使用年限（70年）。

海南商业公寓的市场情况

“国际旅游岛”的契机将实现海南成为世界一流的热带海岛度假休闲地。多个国家（地区）来海南旅游免签证新政下发进一步拉动海南旅游市场的发展，数据统计每一年来海南旅游的人数接近1亿人次，房地产开发商看到商机，推出各类商用公寓产品。

在海南，这种非常独具一格特色的项目在逐渐增多，据媒体统计，酒店式公寓目前在海南粗略有100多家。

在海南酒店式公寓非常大的特点是集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。

酒店式公寓的项目特色让许多房地产开发商看到商机，不管是“自用”还是“投资”，不管是居住还是办公，都能提供一流的服务和管理，也就无形中吸引了众多岛外购房者和投资者争相入手。

商业公寓和住宅性质有何不同？

住宅特点：

1、限购限贷（针对大部分城市），购房房利率优惠；并且能使用公积金贷款；

2、符合条件可落户，有学位；

3、使用年限70年；

4、住宅水电、管理费一般较低，而且通燃气！

5、二手交易税费相对较低；

6、贷款首付最低可以两成起，但是海南限购限贷后，现在买最少的3成起，有一套房贷的还要最少5成起。

商业公寓特点：

1、因是商业性质产品，和商铺一样不限购不限贷

2、不能落户、无学位；

3、公寓的使用权限根据所处地块的用地类别，一般是40-50年；

4、物业管理费相对住宅超微高一点点，但是跟住宅的房价差比起来还是蛮划算的；

5、公寓居住办公两相宜；

6、配套齐全，位置好方便出租，物业管理更成熟，升值快。

平层公寓大家看完基本概念后比较好理解，今天重点来讲讲公寓的另一类特殊的产品LOFT公寓的优缺点。

性价比高（价格上更实惠）：虽然loft户型在销售时，均价要比同地段同定位的平层住宅高出20%-30%，但是loft户型不同于复式住宅，出售时只算一层的面积，一层可作一层半甚至两层用；

按实用面积折算下来，价格要比70年的住宅产权要低，每平方米的价格大概低了20%-30%，而且价位的差距相当可观，在当今楼市一片高价的形式下相当实惠。

格调更高：Loft户型因为两层的优势，家装时更能自由搭配。例如一层空间甚至于可以做成全开放式的，增加了小户型空间的开阔性，也提升了空间的利用率。

这种建筑风格主要讲求的是高大和开敞的空间，以及开放性和透明性。对于年轻购房者来说，是非常具有吸引力的，loft代表的是前卫与自由。看看网上各种loft案例效果图，很容易被这种高格调吸引。

功能齐全：LOFT虽然面积比较小，但“麻雀虽小，五脏俱全”。40多平方米的复式小户型总体功能和70、80平方米普通住宅的使用功能并没有太大差别，客厅、卧室、卫生间、书房、储物间等都不少，既节省了资金，也可以保证住户的生活质量。

拧包入住：很多人会觉得这种大开区域间的户型在设计和装修方面会比较麻烦，这个真不用太高担心，目前这种户型在市场上面很多已经成熟了。

这种被中国称为豪华公寓楼，虽然绝大多数是商住楼，但是物业管理都比较好，而且大多都是装修好的拎包就住，很方便。

讲完了优点，我们来说说它的小不足：

商用的loft，是无法办理落户、享受学位；

产权性质不同，LOFT的产权一般为40年或50年； 物业管理费用相对住宅要高那么一点点，但是相对于住宅的高房价以及度假人群来说还是蛮划算的；

loft最大的特点就是上下分层，但是对于想购房养老还是存在很多隐患和不便，所以建议过来海南养老最好，最好不要选择loft户型，度假就这个户型就非常适合了很有调性。

公寓式产品说到底，其实就是用同样的运作方式，运营了不同产权性质的物业，也就是说，都用了类似酒店式管理方法来管理物业做增值服务，通常这样的公寓生活配套设施都比较完善，比较适合来海南度假和投资的人群。

特别是那些只考虑养老、度假的人群，因为你不用考虑户口、学区问题，完全可以考虑用更少的钱来购买公寓性产品享受更好物业管理和服务。

目前海南酒店式公寓管理式

主要采取以下三种模式：

返租：不同时间长度年固定5—7%的回报，同样为房价一次性折返，相当于7-7.5折出售，甚至更低。

酒店托管：客房收入35%-45%由业主分配，目前采用此管理模式的酒店式公寓并不多。

代租：对经营利润进行分配，一般为三七分成；三亚项目主流做法，实现风险共担，管理公司较为灵活，管理公司与业主签署委托经营合同。

需要提醒的是，海南度假投资型模式中，无论客户选择哪种管理模式，客户可在委托管理同时，每年均可享受一定数量的免费入住天数，一般为30～45天。

购买商业公寓应注意了解什么？

一看位置，是否具备可持续发展潜力；海南是旅游热度较高的省份，但每个区域的热度又不尽相同，一般来说是南热北冷，商业方面正好相反。

具体到每个区域来说，热度也不是相同的，因此，我们在选择投资区域的时候，至少要对投资区域的人口密度、旅游热度有个大致的了解。

二看配套，游客或度假者是来玩的，因此，所投资的项目的餐饮、住宿、娱乐等商业配套要齐全，商务服务等等都要有；

三看物业管理，租户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最直接条件；

大的方向建议：酒店式公寓选择南部城市，商业公寓选择北部城市。海房圈