自2018年4月22日开始，海南开始实施最严全域限购。海口、三亚、琼海这些城市需要五年社保或个税才有资格买房;其他原本未限购区域也要求两年社保或个税。这直接封死了岛外投资客的路径。完全超越一线城市的房地产调控政策，杀伤力自是不容小觑。单就2019年一季度来说，4月18日发布的数据显示，海南省的房地产开发投资下降34.6%，房屋销售面积同比下降64.1%至185.73万平方米;房屋销售额仅316.22亿元，同比也大幅下降58.8%。

　　2013-2019年一季度海南省商品房销售面积及增速

　　资料来源：海南省统计局、智研咨询整理

　　2013-2019年一季度海南省商品房销售额及增速

　　资料来源：海南省统计局、智研咨询整理

　　2018年至今，海南省房地产限购的影响非常明显，商品房销售市场增速腰斩给当地经济也造成了较大的经济损伤。海南省房地产依赖度较高，为保持当地经济正常持续发展，2019年3月15日，海南省住房和城乡建设2019年度工作会议上决定，房价总原则上均价不能上涨，但要避免采取“天花板”一刀切的方式，按区域和项目科学合理定价。

　　但前提是，“2019年海南继续严格执行全域限购政策，严格落实调控任务，保持调控政策的连续性、稳定性，坚决遏制房价上涨。”这意味着，项目预售价放开几乎不可能。随后在3月29日，海南出台《关于完善人才住房政策的补充通知》，强调了对一些引进人才在海南买房的资格和信贷有些照顾，并非对所有岛外人员放开。

　　虽然看上去购房客户的门槛在放松，但是房地产供应端在收紧。海南省已要求各个市县必须按照计划安排当年的住房建设指标，项目没有获取年度计划指标的，无法办理相关手续，土地、规划、建设、销售各个审批环节均受限。这意味着，以前房企在海南所囤下来的住宅用地，将不能再继续进行地产开发。

　　2018年海南房地产销售超过百亿的房企仍然有碧桂园、雅居乐、恒大和融创，这四家均为在海南深耕或重仓型房企。但业绩分化也明显，TOP4房企占TOP10房企成交总金额的七成左右，与第二梯队拉开了非常大的距离。

　　海南岛的最严限购自然带来了一轮残酷的洗牌过程，那些当初犹豫迟迟没有落地生根的房企或将就此痛失入场券，而重仓下注的企业则保留了火种。

　　在众多重仓海南的房企中，雅居乐是非常特殊的存在，这家广东房企的鸡蛋，多数放在了陵水县的篮子里。陵水县属于北纬18度地区，常年的气温与三亚差距很小，具有得天独厚的地理优势，这对于内地去海南岛购房主要图冬季天气暖和的人来说，自然是仅次于三亚。

　　2017年，海南市场火热时，雅居乐全年销售897.06亿元，同比大涨52.36%。其中陵水清水湾项目单盘既有178.9亿元销售，占2017年业绩的五分之一。而2018年，海南市场只贡献了约100亿销售额，大幅下滑，这也直接导致雅居乐在2018年没有完成年初定下的目标。

　　根据官方统计数据，2018年，该县地区生产总值完成159.2亿元，同比仅增长0.5%，增速排名海南省倒数第二。而仅仅一年前，陵水县的GDP增速高达8.3%，并列海南省第一。

　　虽然陵水县只是海南发展过度依赖房地产的一个极端案例，但这种极端背后也揭示了经济运行的巨大硬伤。

　　一般而言，房地产开发投资占GDP比重，可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度，占比越高，说明经济对房地产的依赖度越高。2018年前三季度，海南房地产开发投资占GDP比重为34%，在全国所有省份中排名第一，远超第二名安徽省的22%。

　　数据显示：2018年，海南省固定资产投资(不含农户)比上年下降12.5%。其中，房地产开发投资下降16.5%，非房地产开发投资下降8.4%。海南省房屋销售面积1432.25万平方米，比2017年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。来源：智研咨询