海南楼市惊雷，又是一个“王炸”！

　　2018·4·22，那个“王炸”叫全域限购！无论是非海南户籍居民挤不进去的海南楼市，还是遍地哀嚎“全剧终”的地产从业者，相信无数人还记忆犹新，那一夜，终身难忘。

　　两年之后，准确来说是685天之后，海南楼市再度风声鹤唳，源于“实行现房销售制度”！

　　有人说，这是购房者之幸、之万幸！毕竟，再也不用担心买到“烂尾楼”了！

　　也有人说，开发商真正的噩梦来了！因为，现房销售意味着再也不能“就图纸‘高谈阔论’诱购房者‘入瓮’了”！

　　01

　　楼市新政，核心内容有什么？

　　3月7日晚，海南楼市“突发”新政，由省委办公厅、省政府办公厅联合印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。

　　这份文件早于2月21日海南省委深改委会议暨自贸区(港)工委会议上审议通过，强调深刻吸取海南历史上三次“大起大落”的经验教训。

　　核心内容有3条：

　　安居型商品住房。面向海南无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售安居型商品住房，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件。

　　本省户籍及常住居民家庭限购。海南全域限购升级，对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

　　实行现房销售。文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

　　简言之，用安居房保障本地居民住房需求，但对名下已有2套及以上的本地居民也实行限购，对开发商影响较大的是现房销售制度。

　　02

　　楼盘预售，造就富豪与“房闹”？

　　商品房预售制度，上世纪从我国香港移植到我国内地后，撬动了内地房地产26年来高歌猛进的历史进程。

　　所谓商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的房屋出售给购房者，由购房者支付定金或房款，开发商与购房者签订房屋预售合同。

　　一般来讲，房地产开发需要的资金成本高、开发周期长，单独靠开发商的资本金压在开发上，难以为继。而借助预售制，可以先拿到购房者的钱，用于项目的后续开发。

　　不止如此，开发商通过商品房预售这个“融资渠道”，有了钱就进一步拿地扩张，投机者轮番涌入，一定程度上助推地价、房价的飙涨。

　　最近这些年，在中国的各大富豪榜上，地产大佬占据很大席位，王健林就曾多次登上首富宝座，杨惠妍、吴亚军等纷纷上榜。

　　2019年的世界500强里，仅有5家房企，全部来自中国，而且排名大跃进，碧桂园从2018年第353位升到177位，直接跃升176位，这些都得益于“空手套白狼”的预售制！

　　但是，预售制在落地过程中，带着严重的“先天不足”：开发商拿到预收款，提前收回大部分成本后，有可能捂盘惜售推动房价上涨，还可能降低房屋建设质量；由于门槛低，也有的开发商由于运营经验、能力欠缺，中途资金链断裂，“烂尾”遍地，购房者面临较大风险！

　　近几年屡见不鲜的“房闹”正源于此！

　　03

　　取消预售，购房者的“胜利”？

　　在对《通知》的解读中，海南省住建厅相关负责人认为预售制引发商品房质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题。

　　去年，媒体多次报道海口个别楼盘交房问题：

　　现代美居新房墙体漏水、空鼓等问题一箩筐；

　　中盟椰海国际业主怀疑装修标准缩水，装修达不到合同标准，甚至存在安全隐患；

　　金鹿花园三期地板砖、墙壁砖多处出现空鼓，部分房子未入住就漏水。

　　……

　　这些都是收房时才能发现的质量、配套等“货不对版”问题，严重损害购房者的利益。

　　不同于普通商品，现在海口商品房动辄200万/套，如果买到的是质量堪忧、配套缩水，甚至存在安全风险的房子，对凑齐“六个钱包”首付买房的家庭来说打击更大。

　　一句话：预售制度万恶的根源在于购房者权益没受完全保护！

　　海南预售取消，买房买现成的！这对购房者显然是利好的，现房销售、实景购房，可以降低购房者摊上烂尾、劣质楼盘的风险。

　　但，现房销售不排除个别开发商压缩工期，如果工期挤压，产品质量是否有保障？

　　建议购房者还是要关注意向楼盘的工期，太快不一定就是好事，2018年“给你五★级的家”在国内就出现多起房屋质量问题。

　　04

　　现房销售，开发商的“噩梦”？

　　实行现房销售，是不是“购房者的胜利”，这要辩证地看。但取消“预售制度”对于开发商来说，是当头一棒，是噩梦！

　　过去26年，预售模式下地产行业高周转成为常态，开发商拿到开发条件，向银行贷款盖房子，达到一定的工程进度拿到预售证就可以卖房，卖房就可以收钱，资金流得以缓解。

　　可以说，预售制给房企带来了洪荒之力，那个“宇宙第一房企”就是在这股力量下出现的。

　　而现售对房企资金的要求很高，从拿地到盖好房子，再到卖出去回笼资金，起码得2年时间，房企的资金链扛得住吗？

　　对开发商来说，现房销售给他们带来的不止是资金实力的挑战，同时也对其建造的产品提出了更高的要求。

　　毕竟，眼见为实，购房者再去看房看的不是样板间，而是交房时候的真实场景。

　　哪个购房者不想要品质更好、物业更优、性价比更高的房子呢？

　　此前，『海居君』在《2019，谁赢了海口148亿土地？》中有提到，因自持、注册资本、世界500强等严苛条件，中小房企，或再也进不去海口土拍市场。

　　此番实行现房销售，把缺钱、缺人才、缺高性价比产品和服务的中小房企加速挤出市场。

　　当然，大房企也有资金压力，但他们布局全国，海南市场的现售对他们冲击不会太大，他们反而会受益于中小房企让出的市场空间。

　　“一手交房、一手交钱”，整个海南的房地产市场份额将向“碧恒融万”等全国头部房企、仁恒万华等国际社区始祖、开发商国家队(国企/央企)加速集中。

　　05

　　关键问题，房价会不会“上涨”？

　　那么，实行现房销售制度，海南房价会涨吗？这应该是购房者最关心的问题了吧。

　　现房销售，各大楼盘比拼的就是产品！是配套！是服务！开发商自然要投入很多资金成本，一定程度上会给房价创造上涨动能。

　　但耗费2-3年时间开发楼盘没钱入账，一旦拿到现售证，快速卖房回笼资金成为开发商的头等大事，更理性的定价成为他们的必然选择。

　　而且，现房销售，购房者买房目标更明确，不会像预售制下被置业顾问在图纸上、沙盘边天花乱坠的解说下“入瓮”(所以说，现阶段的直播看房买房，不靠谱)，也就降低了因购房者一拥而上助长开发商抬价的可能。

　　长期来看，取消预售造成房价大涨，这是不存在的，房价会相对理性、相对合理。

　　现阶段会大涨吗？这个也很难！

　　“房住不炒”下，房价的涨跌在一定程度上依然会被管制，这对于正在加快推进自贸区(港)建设的海南而言，房地产调控事关成败大局，决不可能让房价脱缰。

　　06

　　海南风起，红利窗口即将打开？

　　海南不是内地最先实行现房销售制度的，却是第一个实行现房销售的省份。

　　前段时间，驻马店、广州、临安、张家港等多地挖空心思放松限购之际，海南却反其道而行：本地人加入限购+取消预售。

　　或许有人认为：海南疯了！

　　实则不然，海南不是疯了，而是起风了。大家有没有觉得现时情形有点似曾相识？

　　2018年海南出台3·31楼市政策，之后没到半个月，中央就给海南建省30周年送上大礼：支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

　　又是一年4·13前夕，海南出台楼市新政，或是又一次超前谋划、提前应对，有效防范化解海南自贸港建设中可能存在的风险的举措。

　　2020年是海南自贸港建设开局之年，去年12月副省长沈丹阳透露，海南争取于2020年第二季度开始，逐步实施自贸港政策和制度体系。

　　海南自贸港建设什么时间会正式宣布实施？海南自贸港政策又将在什么时间点发布？这都是国内外各界关注的焦点。

　　对房地产业界来说，最关心的是楼市政策、走向。毫无疑问，安居型商品住房、旅游地产、商业地产…都是海南房地产转型方向，是房企在自贸区(港)红利下大有可为的“名利场”。

　　是的，海南起风了！你在哪儿？你住哪儿？

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