这是一个悲伤的故事。

　　蛰伏近4年后，曾经的“地王”，上海中兴路一号项目入市了。

　　这个备受关注的项目，曾经创下全国单价地王记录。

　　在2016年8月的市场高点，融信击败万科、融创、龙湖等17家开发商，以110.1亿元竞得上海静安中兴社区地块。

　　较起始总价46亿元溢价139%，楼面价超过10万元，一跃成为全国单价最贵地王，风光无限。

　　当时，项目未来售价超过15万元几乎成为业界共识。

　　甚至有人扬言，项目售价将超过18万。

　　然而，4年后的今天，在疫情冲击下，市场静淡的行情里，首批房源单价仅约12.98万入市，远远低于预期。

　　且，五一期间认筹效果并不理想。

　　据说，仅以可售住宅部分来看，目前这一售价，根本不赚钱。如果进行整体考量，将持有的商业、住宅以及配建的保障房计入其中，或有亏本入市之嫌。

　　旺市购地，淡市卖房，就这样完美踏空每一步。

　　楼市上行期，地王道尽楼市风光，楼市静默期，地王一个比一个惨。

　　2、2016、2017年的土地市场，是完全市场化的，价高者得。

　　被楼市飙升的行情刺激，各大开发商在规模追逐赛中出价拼价，几近疯狂。

　　随后，史无前例的大限价时代来临。

　　因限价政策全国推行，高价地整体面临入市难的困境。

　　据不完全统计，截至2020年初，全国共有32城出台了针对新建商品房入市预售价的管控。

　　截至2020年初全国限价省区市一览：

　　数据来源：克而瑞

　　在此限价之下，多地2016、2017年前后成交的高价地，均无法申报到合适的预售价格。

　　每批复一个备案价，开发商都菊花一紧，万般忐忑等待自己的终极裁决。

　　南京2016年的河西地王，楼面价4.52万，没有等来南京房价破7万，却等来了河西限价3.5万还带装修，迟迟难以入市。

　　时代中国2017年在广州拿下的海珠区石岗路江景地块，楼面价高达5.5万，迟迟不能入市。原因很简单，旁边项目售价6万起，面包价只比面粉价贵5000。

　　这些悲惨的地王，一般都要4、5年酝酿，搞个7、8年还没踪影，也不是新鲜事儿。

　　3、然而，更值得关注的，是今年各大开发商都开始计提存货跌价准备。

　　换句话说，就是对潜在亏本项目做的一种处理。这些计提项目中，不少是曾经的地王或高价地。

　　比如龙头开发商万科，2019年存货跌价准备为29.9亿元，年内被计提的项目一共14个。

　　其中涉及金额最大的是合肥未来之光，一共8.5亿元。

　　这是万科在2016年9月摘得的肥东区成交单价和总价地王，楼面价11000+。

　　但数据显示，这个盘在2019年售价持续走低，高层从原来的15000跌到14500、14000、13500，利润空间一步一步压缩。

　　还有厦门的白鹭郡，同样是万科在2016年8月夺得的高溢价地块。

　　这个盘从2018年就有降价传闻，90平的联排别墅从原来的450万腰斩。2019年起价为308万，依然比最初的450万要低。

　　在保利的计提存货跌价准备中，也有合肥、厦门的楼盘。

　　比如对合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目计提跌价准备10.48亿元，这两个盘其实早在2018年就已经被计提过。

　　其中，保利海上明悦是2016年拿下的瑶海区单价地王，至今未入市。保利同安新城通福路项目在2017年拿地楼面价超过3万，当时同一片区在售楼盘均价只有2万多。

　　金科2019年存货跌价准备一共10.28亿元。

　　计提金额最多的或是山东东方博翠，在2017年8月拿地楼面价14426，直至2020年1月，均价仍为2.7万，2月开始下降至2.45万。

　　绿地的计提存货跌价损失金额也达到23.31亿元。其中，海外计提跌价减值损失11亿元，境内12亿元。

　　这些被套的高价盘，短时间内很难解套。

　　4、不过，在疫情与市场的双重压力下，这些被套的高价盘正在迎来新的入市契机。

　　一个很明显的现象，近段时间，各地不少新盘的预售备案价都有了明显提升，高于预期。

　　比如西安，在最近西安公示的备案价中，半数以上楼盘备案价都出现了不同程度的上涨。

　　比如南京，从近几周的销许来看，各区域不少新盘价格比预期上涨2000-10000左右。

　　还有长沙，我们看到从今年开始，一些区域已经有意在提高相关的新房限价。

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　　就这样，通过预售条件和限价的慢慢放宽，那些被套的高价盘就有望进入市场。

　　但，入市只是开始，高价不是风险，未来交付的不确定性才是风险。

　　近期，我们看到了太多太多的高价盘在维权。

　　在上海，我们看到单价高达10余万的豪宅，卧室不隔音，敲开墙面后发现墙内没有填实。

　　在深圳，我们看到总价过千万的豪宅涉嫌将原本报建为入户大堂的公摊面积，私自挪用改为商铺面积，影响日常入户。

　　在北京，我们看到堂堂10万以上单价的项目，精装修从8000变成2000，立面从铝板变成涂料，架空层取消，公共区域减配，廉价的让人心痛。

　　在南京，我们看到近4万的高价盘装修降标简配、绿化粗制滥造，跟当初的宣传图好像差了几个世纪。

　　在济南，我们看到效果图是豪宅，设计图是改善，实景成了刚需。

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　　以上种种，都让等待交房的业主瑟瑟发抖。

　　以前，豪宅总会讲自己的产品力、园林、配套等逻辑。

　　而现在的逻辑只有一句话，我买的地很贵。

　　越来越多的高价盘正在入市，等待着它们的，也许会是市场上一阵血雨腥风。

　　5、今年这个特殊的年份，正在抹平一个个可能会成为豪宅的项目。

　　如果你今年有买房计划，建议你选两种房子。

　　第一，最好是全国排名前十的大品牌开发商，并不是说这些大品牌的品质一定会有多好，只是如果后期不幸要维权，他们会顾虑市场影响多少给你点回应，不会像那些小开发商，闹到最后也无济于事。

　　第二，就是老板对产品有自己的偏执，有底线和情怀，在公司也有绝对的话语权，这样产品才能保持一定的标准。

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