这段时间大家都在讨论海南。自贸港的政策落地，让大家对于海南岛的楼市再度燃起热情。
这些年来，国内房价不断上涨，“房地产泡沫”经常被提及。那中国的房地产史上到底有没有泡沫呢？答案是：有！而且这个泡沫还真的破裂了。
我们就先一起来回顾一下海南楼市的起起落落！
01
1988丨打破2000年静默宿命
海南从2000多年前汉武帝时代就正式纳入中央政府管辖。但海南长期毫无存在感，直到宋代，还是渔民、犯人和被贬官员的流放之所。苏东坡最后一次被贬，就被发配到海南儋州，是儋州最大的城市名片。
60年代样板戏《红色娘子军》，是新中国成立后海南屈指可数的本土历史文化品牌。
直到1988年，海南终于打破了2000多年的静默宿命。这一年，海南脱离广东，独立建省，全岛辟为经济特区，被给予了超乎想象的优惠政策。
一时间，大量人涌向海南“淘金”，放弃铁饭碗者甚众，当时有媒体的标题是“十万大军下海南”。房地产很快热了起来。
此时正在深圳搬砖的潘石屹拿着报纸，抑制不住满脸的激动之情，拉着身边的朋友：“报纸上说海南建省了，成了我国最大的经济特区，我们一起闯海南吧！”
1988年5月底，潘石屹加入了“闯海人”的行列。1991年，他在这里与冯仑、王功权、潘石屹、易小迪、王启富和刘军一起创业，日后名声大噪的“万通六兄弟”就此正式合体，开启了他们的房地产事业，赚到了人生的第一桶金。那一年他们不过二三十岁年纪，风华正茂。
1992年已经88岁高龄的邓小平同志的南巡讲话，极大鼓舞了人们对于改革开放的信心，市场经济急速升温，为海南开发和房地产热潮“火上浇油”。
1990年代，海南到处大兴土木建设商品房。
那一年（1992年），海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了74%。海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米。两年暴涨4倍，全球罕见。
“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”在房产大厅底楼买的房子，走到6楼办完手续再下楼，价格已经涨了20%，一个穷光蛋，一夜就能变成百万富翁。那种疯狂难以想象。
最疯狂的时候，这座不过600万人口的海岛上，竟然出现了两万多家房地产公司。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几手，当然价格也翻了好几倍。
然而，疯狂的背后往往暗藏危机。
有一次，潘石屹去政府部门办事，没想到转折就在那天开始了——潘石屹决定“要跑”！因为他看到两个数字：
北京市人均住房面积只有7平米，
海口市人均住房报建面积却已经达到了50平米。
在他看来，这个数字只能说明一个问题，那就是海南省的房地产行业快出事了。于是，他火速收拾细软撤出海南跑回了北京。
果不其然，1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。海南楼市调控16条正式出台：严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目……
楼市泡沫破裂后的烂尾楼
海南房价瞬间崩盘，从93年的7500元/㎡暴跌到97年的不到1000元/㎡。游荡于岛上的数万家房产公司一夜倒闭，只留下一片片永远未完工的烂尾楼。从1999年开始，海南用了整整八年时间，才处理完积压房地产的工作。
这是海南楼市第一次泡沫破裂！
由于受房地产泡沫破灭的影响，海南经济跌入谷底，海南省GDP增长率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南，变成了连续三年名列全国倒数。
不仅如此，新中国史上唯一一家倒闭的银行——海南发展银行，也出现在这里。1995年，为了收拾房地产泡沫破裂留下的残局，海南省政府新组建了海南发展银行，但这家银行最后被彻底拖垮。
02
2010丨再次获时代垂青
2010年1月初，海南迎来了自己的第二次机遇——获批建设国际旅游岛。而这一次，海南似乎依然没有接受之前的“教训”。
国际旅游岛的消息一出，海南房价迅速上涨，各路炒房资本蜂拥而至，海口、三亚等海南一线城市房价纷纷上涨。
2010年初，海南房价6500元/㎡；2011年底，暴涨破万。海口从5000元/㎡，涨到9000原/平；三亚从10000元/㎡，涨到20000以上。
三亚凤凰岛的公寓开售，一次性付款，起价8万/㎡，最高卖到15.8万/㎡。而当时北京的房价只有25000元/㎡。
在国家统计局公布的2010年1月份70个大中城市房价数据中，海口和三亚的价格增速均位于全国前列，增长幅度接近30%。
2010年的海南，各大楼盘的营销中心里，都挤满了来自浙江、东北、山西、北京、深圳的投资客。他们双眼赤红，喘着粗气，怀揣一个暴富的梦。
有的楼盘还只有一张图纸，剩下的未来图景全靠销售编，照样清盘。有的楼盘，一张房票，能卖到100万。这像极了十几年前的疯狂景象。
这次，楼市的泡沫依然没有挺住！2013年，海南泡沫再度破裂。
海南整体房价，以接近腰斩的惨烈，被直接打回原形。10万/㎡的凤凰岛，一路跌到了45000元/㎡。而在2009年下半年至2011年初高潮时杀入的投资客，据当时的中介人员称，“大多数人已经深度套牢”。
03
当下——海南记住“教训了吗？”
海南是个被格外“眷顾”的地方。2018年，在建省30周年这天，海南迎来了第三次机遇——自由贸易港。
发展未行，房价先动，这简直是中国城市发展的特色。
政策出台后，看房的客户一波又一波，很多销售半夜都还在机场接机。有楼盘直接坐地起价，政策出台当天房价直接上涨3000元/㎡。
几周前，《海南自由贸易港建设总体方案》终于正式发布，被媒体和专家解读为“开放力度前所未有”。
“之前一直低迷的楼市立马火起来了。”海南当地的朋友告诉小白菜，“政策下发后的首个周末，岛外的购房者大量涌入，匆忙看房，匆忙交款，海口楼市再次成为各路资金拼抢的主战场。身边的朋友都说，快点买房吧。”
不过海南省委书记刘赐贵很快就对海南房地产市场“撂下狠话”：
乍一看，大家肯定是觉得，海南这次似乎真的是吸取了之前两次“泡沫破裂”的教训。但仔细看看这两年海南所谓的“去地产化”政策，就会觉得怎么越看越不对劲呢？
海南楼市政策的调整，起自2017年。当时，中央第四环境保护督察组要求，海南省要坚守生态红线，遏制房地产过度开发和海水养殖无序发展对海域岸线的生态破坏。 随后，海南对房地产政策进行了全面调整。
在2017年底那一轮调整中，海南出台政策宣布了四大举措：
1、全省海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅；
2、严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅；
3、严禁以产权式酒店名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建审批；
4、停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。
到了2018年，随着中央在海南设立全岛自贸区、自贸港政策的明确，海南又出台了新一轮大招。这些大招包括：
1、全岛限购，非本省户籍居民家庭限购1套住房，本省户籍居民家庭新购买第2套及以上住房政策收紧；
2、外地人购房首付比例不得低于70%；
3、如果在三亚、海口、琼海等城市购买，你必须提供一名家庭成员“在海南省累计60个月”的社保证明或者个税证明，而且你买的房子（全省范围内）“自获得产权证之日起5年内”禁止转让（其中禁售5年也包括拥有海南户籍的购房者）。
4、“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县”建设的商品住宅，外地人不能买。
这些政策还只是停留在需求端，供给端的手段就更狠了！
在过去几年里，海南还多次实行“两个暂停”政策：一是暂停批地，二是对有地的房地产商暂停批件。
与此同时，还开始了一轮“闲置土地回收”风暴。根据一份闲置土地清单，海南闲置土地共计1100余宗，总面积88950余亩，这些闲置土地面积相当于海南近6年土地出让面积总和。
这一系列强调控措施的最终结果，是大幅减少了建设用地，尤其是可以向岛外人士销售的住宅、公寓等房屋的建设用地。
这就意味着，未来海南的库存会越来越少，但是自贸港的利好政策和人才政策又在不断的创造新的需求。
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