如果，在全国城市海选一个政策宠儿，那海南必定能拔得头筹。你可能想不到：海南，1988年就已经是经济特区；全国的经济特区还有4个，分别是深圳，珠海，汕头和厦门。2018年，建设海南自贸区，开放程度就很高。6月1日，海南的级别进一步提高，上升为海南自由贸易港。自由港，意味着不受海关管辖，国外商品和资金可以自由进出，且免征关税，直接和香港比肩。并且，消费者购买进口商品，也可以免税（免税额度达到10万块）。所以，以后去海南购物会很爽。要买国外的品牌，如奶粉，化妆品，包包啥的，不用去香港，去海南买买买就可以了。除此之外，对去海南注册的企业，还有各种人才，也有各种减税和免税措施。这些利好政策，会吸引大量人口，产业，和资金涌入，海南的未来和前景无限。一时间，海南又被推到了风口。

今年6月8日，国新办就《海南自由贸易港建设总体方案》召开记者会，海南省委书记刘赐贵对房地产的表态，更加印证了海南楼市的巨大价值。刘赐贵书记说：“我们严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂，我们土地是有限的。2015年开始，我们对房地产提出了“两个暂停”，一个是暂停批地，一个是有地的房地产商暂停批建”。解读：只要是对房地产研究达到幼儿园水平的人，都懂得房价的涨跌是完全依靠供求关系决定的，不论是货币松紧，还是调控政策，最终都是通过控制供求关系来实现房价涨跌的。人比房子多，房价就涨，房子比人多，房价就跌。海南未来不做房地产的加工厂，需求再大也不敞开供应，暂停批地，暂停批建，就凭供应稀缺这一点就完全可以断定海南未来房价的只涨不跌。刘赐贵书记说：“2018年6月份，我们是以壮士断腕的决心采取了全域的限购。现在看来，我们经历了阵痛，但是我们对房地产曾经有过的历史上带来的风险，几起大起大落的风险，可以说在自贸港政策发布后不会再出现“。

解读：这里先替刘书记更正一点：海南全域限购不是2018年6月，而是2018年4月22日。限购是大城市的标配，越是限购严格，房价涨幅越大，潜力越大。政府对楼市丝毫没有调控的，反而才是扶不起的阿斗。这点常识大家都应该明白，疫情之后从3月份开始，最先回暖的都是调控最严的城市。回暖先后顺序为：深圳、上海、杭州、南京、成都、北京、东莞、广州。5年社保的就比2年社保涨的多，3年限售的就比不限售的反弹大。海南之所以2018年全域限购，包括今年3月7日取消预售制，对户籍家庭限购第三套房，说白了就是为了这次自贸港政策的出台铺路，害怕一旦政策出台，全国各地的投资客蜂拥而至。直白点说就是，海南希望释放长期利好，而不是短期爆炒。房价可以稳步上涨，但是不能像过去那样短期大涨。如果海南真的打算放弃房地产而壮士断腕，直接仿效雄安新区的做法就可以了，冻结商品房交易，冻结户口迁入，全部实施租赁住房，根本不发展房地产行业，这才是真正的房住不炒。而海南完全不想这样做，这才是问题的关键。刘赐贵书记说到：“我们制定了到2025年“百万人才进海南”的行动计划，目的是要大力吸引人才。省委成立了人才工作委员会，我亲自任人才委员会主任，定期研究，出台了一系列政策。这两年来，已经超过10万人到海南就业创业”。解读：房地产长期看人口的梗大家都知道。海南在壮士断腕全域限购之后，还要在5年之内引进100万人才，再加上人才家属，还有其他正常落户的外来人口，每年新增30-40万人，是最起码的。试问，每年进入海南的这30-40万人住房如何解决？全部靠租赁住房吗？大量高薪人才拿着购房补贴，只能购买高品质商品房，在北京上海每年人口负增长仍然强力回暖的当下，在杭州深圳每年新增人口40-50万而房价大涨的行情之下，海南凭借着自贸港的巨大政策优势，吸引来的大量人才助推房价稳步增长，是显而易见的。自贸港对海南来说，是重磅大利好。贸易自由、投资自由、资金进出自由和超低税率，会吸引来大量的人和企业入驻。零关税的购物天堂和国际旅游岛必定人气爆棚。毫无疑问，海南对标的就是香港、新加坡和迪拜。目标就是世界最高水平的自由贸易港。在这样一个人流、资金流聚集的繁荣之地，房价会如何，根本不难想像。具体该如何做：海南有房的，千万别卖，海南没房又有钱的，争取搞一套！90年代，属于香港炒房客的黄金年代。“照卖照卖楼花处处有单位，但是旺角可能要换换名字。”罗大佑《皇后大道东》楼花，香港地产商一项伟大的发明——只要缴纳最低10%的订金，就可以锁定一套房。在炒楼最疯狂的年代，人们为了抢新开盘的楼花彻夜排队，打得头破血流。但只要抢到了，倒手一卖就是200%、400%的暴利。

那个年代，香港的房价就像大英帝国的国旗，永远看不到落日。“1997年在香港，不买房一定是傻子。”地产商津津乐道：回归后大陆会接盘香港房地产市场，给省级干部在香港统一置办住房。香港炒烫手了，商人们意犹未尽。他们把目光投向了当时中国最大的经济特区——海南岛。在炒房客带动下，海南的房价一度突破7500元每平，而当地的普通职工月薪不过一两百元。那是海南最接近香港的一次：一样的楼花，一样的狂热，是冒险者的天堂岛，也是韭菜的万人坑。1993年，海南的炒楼热被有关部门终止了。经济崩盘，烂尾楼遍地。

海南经济不景气一直延续到现在。说出来你可能不信，现在海南全省的GDP折算成一个市，挤不进内地城市前40。海南这个后浪，香港这个前浪，站到了同一个擂台上。为什么不是经济中心上海？为什么不是离香港最近的深圳？为什么不是没落多年的天津？为什么不是大连、厦门、珠海……偏偏，是那个实力最弱小的海南？很多人一说到特区，就想起深圳。但其实，海南也是特区，而且是所有特区里地理面积最大的。1988年4月，海南全岛被划为经济特区。海南从一开始，就是冲着建设自由港去的。但是三十年下来，海南只积累了丰富的失败经验。长江商学院教授刘劲这样委婉地表示：海南省可能是中国改革开放以来被国家授予最多名头但发展效益最少的地方。海南刚开放时，处境很尴尬。想做制造业，香港的加工厂已经交给了深圳，海南吃不上肉；做航运贸易呢，地理位置又不占优势；至于更赚钱的金融业，就更不可能了。香港还有什么能让海南学？只剩下房地产了。短短一年中，海口市的经济增长达到了83%，但代价是房价狂飙猛进。土地拍卖价格翻了近十倍；商品房价格，五年内一路从1000多元每平狂飙到了5000多每平——一平米相当于普通职工的五十倍月薪，即便是今天的北上广深夜望尘莫及。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”海南房地产最疯狂的时候，两万多家房地产公司打得头破血流。这里平均每三百人就有一家房地产公司，比公共厕所还多。后来中国最大的房地产公司万科，就是在海南掘到的第一桶金子。冯仑、潘石屹那六个年轻人，平均年龄才24岁，创业资本只有三万块，但是他们倒手买卖了农田里的几栋小别墅，利润不下百万。和大佬们交情不浅的冯小刚，在自己电影里忠实记录下了一笔：陈灿在海南炒房地产发了大财，忙得连老婆孩子都见不到一面；而身患残疾的战斗英雄刘峰在海南蹬三轮送书，一个月只能挣三百块钱，被联防扣下的三轮车相当于他三个月的收入。

如果任由他们这么搞下去，房产泡沫只会越来越大。1993年6月，有关部门出手整治海南乱象。一看吓一跳，烂尾项目超过了1600万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，国有四大行积累了300亿的坏账。有关部门专门拨款5亿拯救烂尾楼，但是海南消化这场房灾，用了将近二十年。房产不行，还是搞旅游吧。2008年，海南正式提出建立国际旅游岛。但是实践中又暴露出来一个问题：因为气候炎热，海南一年中有三分之一的时间不适宜居住，酒店入住率只有60%。相比全年可度假的夏威夷，海南的旅游项目投资更困难。但这并不妨碍有些人利用海南炒房。2007年，雅居乐地产在海南拿到了226元每平米的廉价土地，四年后的房地产清水湾售价却超过了2万元每平。清水湾开盘至今十年，卖了近千亿，成了雅居乐最大的摇钱树。雅居乐的一位售楼小姐，一年卖出了13亿，提成两百万。而根据《每日经济新闻》报道，“依靠卖房提成和加入炒楼花，海南年入几百万元的售楼小姐并不在少数。”。资本在海南跑马圈地，这只是冰山一角。和海航、中信、鲁能等等大地产商比起来，雅居乐只是囤地数量连前五都排不进的玩家。2013年，克而瑞公布的报告显示，海南的房产供应量已经超过了一亿平方米，要十年才能消化得完。房地产给海南带来的问题，是致命的。海南成了房价比肩北上广深的存在，旅游成本也水涨船高。“穷人去东南亚，有钱人才去海南”已经成了海南的硬伤。年轻人但凡在互联网查查攻略比比价，就会把海南从度假名单中划掉。现在海南，遍地是“老年旅游团”“东北看房团”。“国际旅游岛”的目标，吸引不了国际游客，吸引不了年轻游客，在资本的裹挟下越来越远。2020年，海南迎来了第三次政策红利——自贸港。这一次，和之前完全不一样。今年3月，还在自贸港政策还没有正式宣布前，海南突然取消了楼花制度，一系列重拳猛打房价。楼花发源于香港，海南先试水，内地才随后引进。海南当年第一个炒楼花，现在第一个放弃楼花，让人看得一头雾水。注意，这个时间点非常诡异。疫情刚刚有好转，各地政府都在试探有关部门态度，想要刺激房地产市场，让本地经济尽快复苏，唯独海南坚决放弃了炒房——可是海南的支柱就是房地产，不炒房拿什么搞经济呢？只有一个解释：自贸港。当年观望的人，海南房价下跌了吗？当年不会，现在不会，以后也不会。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，可能海南会继续出台政策压制房价，从理论上看，如果不加码控制政策，自贸港的概念会促使海南房价上涨。而一旦房价上去了，也会影响经济和其他行业的发展。“海南拥有的度假养老资源，购买力是由全国来支撑的。现在增加了自贸港的概念，虽然建设自贸港的周期比较长，但在2025年全岛封关前，随着基础设施建设的投入，医院、教育、景观、交通等配套会越来越好，区域的居住价值也会越来越高，甚至可能比肩一线城市。”业内人士这样表示。他也同时表示，自贸港是全国最开放的地方，但房地产政策则是全国最保守的政策，所以不会长期持续，未来并不排除有放开的可能。海南由于得天独厚的地理优势（单独的、足够大的岛屿），在过去30多年里多次获得有关部门的青睐，先是建省、建特区，然后是建设国际旅游岛，现在是建设全岛自由港。这次的历史机遇，是史无前例的。想想看，全国人大从来都没有为一个省或者市的发展，单独立法。深圳、上海、雄安，都没有这种待遇，但海南有了。海南还成为内地第一个真正意义上的“单独关税区”，并基本采用零关税的政策。再加上个人、企业所得税的巨大优势，未来一定会有增量的资金、企业、人口进入海南。所以，海南的发展将迈上新的台阶。

为了迎接自由贸易港，海南改变了土地政策，限制了住宅用地审批，甚至一次性回收了之前审批出去的，相当于6年审批量的闲置土地。这相当于给楼市做了一次“结扎手术”。基于这些背景，海南楼市值得被长期看好。未来海南不仅仅是中国面积最大的自由港，还将是国际级的康养中心、医疗中心，再加上得天独厚的旅游资源、自然资源，海南的发展必将迈上新台阶。现在去海南买房的，很多人不仅是想要投资去，也有很多的自住需求，养老度假，等等。首先是自己享受了生活，而且后期还能升值，何乐而不为？海南省委书记 刘赐贵：我们严格的控制房地产，就是海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，成为房地产的加工厂，我们土地是有限的，而且历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面，不能是单一的。

海南面积3.39万平方公里的土地上，和台湾岛大小相当，是此前上海临港新片区的近300倍。即将全部实施：“零关税”对海南自贸港建设的支持，从力度上来看，似乎比此前上海的临港新片区更大。全省自贸区+全省自由贸易港，再加上全省经济特区，海南已是三个“全省”加身，这在中国找不出第二个。所以海南买的不是房，是度假，是投资，是健康，是未来。这里没有地震，没有洪水买房三要素不再是地段地段还是地段，而是你买房时，先推开窗闻闻窗外的空气，看看天空的气候，再回屋里拧开自来水龙头，流出的是否是工业河流水。我在海南买的不是房，是健康、生命是终其一生的梦想！

资料来源：海南楼市在线