站在新起点，回首来时路。当2021年的第一缕阳光照亮苍穹，历史开始落笔新的一页，而我们依旧走在漫漫的买房路上。如何在当下的茫茫楼市寻找变局与生机，成了每位买房人直面的课题。因此，从今天开始，网易海南房产将推出“2021年大话楼市系列稿件”，从多个维度进行分析，为大家给出置业参考建议。本期话题，我们先来回顾2020年海南自贸港房地产的相关政策文件，从中窥探这座自由小岛未来的楼市信号。2020年，海南及各个市县层面发布的房地产调控政策主要有43项从本地限购升级、现房销售、出台存量房网上交易规则、发展安居房等多维度，保障海南自贸港民生需求！下面请跟随时间的脚步，一起来了解过去一年里海南房地产领域究竟发生了哪些大事件？

2020年海南房地产大事记回顾

1月16日  

海南：100%逐户装修验收，样板间工程装修材料全透明。

1月17日  

海口：明确未按期交房的开发企业将计入企业诚信度不良行为记录，限制该企业后期项目的后续办理及取消预售资金的便捷使用。

1月23日 

定安、澄迈：打击违规销售行为，处罚方式包括行政处罚、取消预售许可证、暂停网签备案、暂停2020年规划指标报批等。

2月20日

海南：发布海南省闲置土地清单。

3月7日

海南：创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

3月17日

海口：3类情形闲置土地可有偿收回，最高可获土地市场评估价的70%补偿。

3月30日

定安：不得捆绑车位、装修包销售；不得要求客户选择二次装修或升级装修；不得收取购房指标费。

4月15日

海南：发布推进实施标准地制度的通知，加快推进产业项目落地。

4月17日

海南：实行点状供地，禁止商品住宅、私家庄园、私人别墅等房地产和变相发展房地产的项目。

4月30日

海南：将在海口、三亚、儋州、五指山、定安、陵水等六市县开展安居型商品住房建设试点工作。

5月6日

陵水：急需紧缺人才可享受不落户购房、购车，放宽年龄限制申请人才住房租赁补贴或购房补贴等政策。

5月22日

海南：针对此前的关于本地居民多套住房限购政策、现房销售制度作具体界定。如本地居民限购2套房，明确以“2020年3月8日”为时间界限，规定商品住宅项目是否实行现房销售制度等。

5月22日

海南：2022年底，各市县年度商品住宅实施计划项目中，装配式比例≥80%

6月1日

海南：中共中央、国务院印发了《海南自由贸易港建设总体方案》。

6月7日

陵水：发布海南首个安居型商品房细则，计划3年建2500套，房价不超8000元/㎡。

6月8日

国务院：召开发布会，解读《海南自由贸易港建设总体方案》。

6月8日

三亚：开展保障性住房大整治，严肃查处出借、出租、出让和改变使用性质等违规情况。

6月10日

海口：商品住宅用地严禁与其他产业项目用地捆绑或搭配。

6月15日

海南：发布《关于贯彻落实<海南自由贸易港建设总体方案>的决定》，继续加强房地产宏观调控。

6月19日

海南：全面放开高校毕业生落户限制，允许离校三年内的全日制本科及以上的高校毕业生在我省先落户后就业（三沙市除外），相应享受引进人才落户待遇。

6月22日

海口住建局、海口发改委：辟谣海口新房备案价可以提升到19000元/㎡。

6月29日

海南：提高免税额度、丰富免税商品种类，鼓励适度竞争。

6月30日

海南：针对规定的企业、人才减征、甚至免征所得税。

7月24日

海口：明确安居型商品住房套型面积，人均住房面积核定。

定安：明确安居型商品住宅建设目标、销售价格。

8月4日

海口：严禁滞后网签、未批先售、捂盘惜售、违规中介。

8月6日

三亚、定安：明确安居型商品住房建设目标、单户面积、价格制定等内容。

8月11日

三亚：9项整治内容，涉及草签、捆绑销售、违规中介等层面。

8月18日

海南：卫健领域“银发精英”人才家庭在海南无住房且2018年5月13日后无购房记录的，限购1套。

8月18日

海南：住房公积金贷款最高可贷100万。

8月22日

海口：严打市场捆绑销售现象。

8月23日

儋州：针对教师、医务人员出台安居型商品住房管理方案。

8月28日

海口：房地产中介行业信用等级评定实行量化评分，评级差者，取消网签资格。

9月20日

文昌：主城区限购要求，个税或社保年限由24个月提至36个月。

9月27日

海南：人才评价机制将房地产业的私企法定代表人排除在外。

9月28日

海南：刘赐贵表示，不再成为房地产的加工厂、海口保持1.7万/㎡单价、坚决整治房地产。

10月16日

海南：发布产业用地政策，优先保障三大产业建设，可采取先租后让供地模式。 

海口：出台存量房网上交易规则。

10月16日

海南：根据中央环保督查要求，严惩了一批围填海项目。

11月9日

海南：逐步减少安排商品住宅(不含租赁住房、安居型商品住房)项目新增建设用地计划指标。

11月16日

海口：购房人可通过线上申请购房资格码，取得即具备购买新建商品房、存量房的权利。

11月24日

保亭：落户本县的人才，符合保亭县相关住房政策条件的，可优先购买安居型住房。

12月24日

海口：长租租金必须进入监管账户；严禁高进低出、长收短付的经营模式。看完是不是有点眼花缭乱呢？没关系身为房地产课代表给大家划重点义不容辞！

2020年海南房地产重点政策可归纳为以下4点

01

各市县对本地房地产市场负主体责任各市县避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段。制定“一城一策”，提出年度调控目标和具体政策措施，使地价、房价、房租水平保持合理区间。

02

健全住房供应体系 创新提出安居住房发展安居型商品住房，面向无房或人均住房面积低于平均水平的居民家庭销售，并限定销售价格、套型面积和转让条件，在一定年限内实行封闭流转。

03

解决预售制度弊病 新供土地现房销售新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。现房应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

04

深度遏制投机炒房 本地限购违规整治对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。接下来重点解析大家都非常关注的2020年海南楼市关键词安居型商品住房2020年4月海南提出安居型商品住房政策，海口、三亚、儋州、五指山、定安、陵水6个试点城市先行；同时还有5个城市跟进供应，分别为琼海、万宁、琼中、澄迈、昌江；值得注意的是试点城市——陵水暂未供应。截止2020年12月20日海南全省完成14宗、937.52亩安居型商品住房用地出让工作，6个试点市县开工8150套，其中海口开工4个项目(共3340套)，三亚2个项目(共3450套)，其它非试点市县开工1606套。安居型商品住房政策原文如下具体销售对象请大家自行对号入座海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位:为建立健全住房市场体系和住房保障体系，妥善解决好本地居民住房问题，提升本地居民获得感、幸福感，根据我省关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的有关要求，经省政府同意，决定在海口市、三亚市、儋州市、五指山市、定安县、陵水黎族自治县开展安居型商品住房建设试点，为做好试点工作，现提出以下意见。

一、房屋定义

安居型商品住房是指限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，面向符合条件的居民家庭销售的具有政策保障性质的商品住房。

二、销售对象

安居型商品住房面向符合条件的本市县居民家庭和引进人才供应。

(一)在本市县城镇从业的居民家庭，符合以下条件之一的，可购买安居型商品住房。

1.本意见印发之日前已在本市县城镇落户，其家庭成员(含本人、配偶及未成年子女，下同)在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

2.本意见印发之日后在本市县城镇落户，其家庭成员在本市县累计缴纳36个月及以上个税和社保，累计实际居住540天及以上，且在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

3.未在本市县城镇落户，其家庭成员在本市县累计缴纳60个月及以上个税和社保，累计实际居住900天及以上，且在本省城镇无住房和无购房记录的。

(二)在本市县城镇从业的引进人才，符合以下条件之一的，可购买安居型商品住房。

1.已在本市县城镇落户，本人在本市县累计缴纳24个月及以上个税和社保，累计实际居住360天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

2.未在本市县城镇落户的各类引进人才，本人在本市县累计缴纳36个月及以上个税和社保，累计实际居住540天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

3.由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部的随迁员工，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的，或在本省城镇拥有1套住房且人均住房面积低于本市县城镇居民家庭人均住房面积的。

4.经认定的综合型总部企业，符合我省规定的引进人才标准的员工，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

5.经认定的区域型总部、高成长型总部、跨国公司地区总部、国际组织(机构)地区总部或重大招商项目单位，具有全日制本科及以上学历，或具有中级及以上专业技术职称、技师及以上职业资格或执业资格的员工，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

6.经认定的高层次人才、急需紧缺人才，以及聘期在3年以上且已在本市县服务1年以上的柔性引进高层次人才，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。

7.公开招录、公开选调、调任、转任到本市县(含中央驻琼单位和省直单位)的公务员，以及通过公开招聘或组织调动等形式进入本市县事业单位(含中央驻琼单位和省直单位)、法定机构的工作人员，本人在本市县累计缴纳12个月及以上个税和社保，累计实际居住180天及以上，且其家庭成员在本省城镇无住房和无购房记录的。本地居民家庭和引进人才申请购买安居型商品住房，申请人须具备上述购房资格条件，其中，实际居住时间按应缴纳个税和社保时间的一半计算。本意见印发之日前，缴纳个税和社保时间已达到上述要求的，不再核实实际居住时间；未达到上述要求的，须核实本意见印发之日后缴纳个税和社保时间对应的实际居住时间。上述住房，包括商品住房、自建住房、征收安置住房等，含二手房、已转让的住房。已购买政策性住房(含房改房、集资合作建房、经济适用住房、限价商品住房、涉公商品住房)的居民家庭，不得再申请购买安居型商品住房。

三、销售价格

安居型商品住房的销售均价，原则上按本市县城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或不超过本市县上年度商品住房销售均价的60%，具体由试点市县根据实际情况确定。

四、项目选址和规划建设

安居型商品住房项目应选址在城区内交通便捷、生活便利和配套设施完善的区域，并综合考虑“职住结合”等因素。安居型商品住房套型建筑面积原则上不超过100平方米，并实行全装修和采取装配式建筑的方式建造。安居型商品住房项目建设要严格按照《海南省人民政府关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》(琼府〔2017〕96号)要求，配套建设教育、医疗卫生、商业服务、文化体育等公共服务设施和水、电、路、气、光等“五网”基础设施。配套的基础设施和公共服务设施要与主体工程同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。新出让土地建设的安居型商品住房实行现房销售制度，按《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)有关规定执行。

五、轮候管理

试点市县可根据安居型商品住房申请对象家庭住房、收入、落户时间、缴纳个税和社保时间、婚姻、子女、代际等因素合理确定轮候规则和轮候顺序，对无房家庭、低收入家庭、落户时间长、工作生活时间长、已婚、子女较多、多代家庭等给予优先安排。

六、登记管理

市县自然资源规划、住建等部门在核发安居型商品住房项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、现售备案表、不动产权证时，须注明项目类型为安居型商品住房。

七、转让管理

安居型商品住房在一定年限内(即不符合上市交易条件时)实行封闭式流转制度，每个家庭只能购买1次且只能购买1套。达不到上市交易条件的安居型商品住房，封闭流转期间，确需转让的，买受人须符合安居型商品住房购房条件。购房人自购房合同网签备案之日起，累计在本省缴纳个税和社保满15年，或达到法定退休年龄且购房合同网签备案时间满10年的，可以上市交易。上市交易的增值收益，由购房人与政府按比例分成，政府分成比例按照原购房价格优惠比例，以及符合上市交易条件后的住房持有年限扣减额度确定(每年按1%扣减)。原购房价格优惠比例按原购房价格与购房时商品住房市场价格的比例确定。购房时商品住房市场价格参考同区域同类型商品住房市场均价确定，并在购房合同中具体明确。

八、政策支持

安居型商品住房项目用地性质为城镇住宅用地，鼓励利用已供未用的存量商品住宅用地建设安居型商品住房，或将存量商品住宅转型为安居型商品住房。对需要新出让住宅用地建设安居型商品住房的，在供应住宅用地时，要优先保障安居型商品住房用地供应，专项用于安居型商品住房建设，并采取“限房价、竞地价”，通过“招拍挂”的方式出让。安居型商品住房建设不受本市县年度商品住宅实施计划限制。鼓励金融机构向安居型商品住房项目发放开发贷款，并在贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面给予支持和优惠。

九、其他要求

试点市县要结合本地实际，于今年5月15日前制定试点建设安居型商品住房具体实施方案，明确项目选址、建设规模、建设时限、销售对象、销售价格、操作程序等具体内容，报省住房城乡建设厅、省自然资源和规划厅备案后实施，加快推进安居型商品住房建设试点。同时，请认真开展本市县住房状况调查摸底，摸清当地住房需求情况，根据实际需求编制住房发展“十四五”规划和年度建设计划，并明确安居型商品住房等各类住房供应比例，报经省政府批准后公布实施，分期分批、分区域、分步骤组织实施安居型商品住房建设。对基层教师和医务人员等特殊群体住房安排另行规定。本指导意见由省住房城乡建设厅负责解释。试点市县在实施过程中如遇有重大问题，要及时向省政府报告。

海南省人民政府办公厅2020年4月28日

(此件主动公开)

#现房销售政策海南是全国首个规定全面实施贯彻落实现房销售的省份！这不仅能从根本上杜绝因预售带来的系列问题，还对开发商、资金能力提出了更高要求。具体有以下四类情况

需要实行现房销售政策

商品住宅

在2020年3月8日后，通过出让取得的土地建设商品住宅的，实行现房销售制度。

02

棚改住宅

以棚户区改造、旧城改造、老旧小区改造和征收补偿安置等方式实施的项目，在2020年3月8日后，通过出让取得的土地建设商品住宅的，实行现房销售制度。

03

老旧重建

老旧小区全体业主以自筹资金或招商合作等自主改造方式实施拆除重建的项目，在2020年3月8日后建设商品住房的，实行现房销售制度。

04

土地回拍在2020年3月8日前取得的土地，经政府依法收回后重新供应建设商品住宅或人民法院依法以招标、拍卖、挂牌等公开方式处置后建设商品住宅的，实行现房销售制度。

#限购升级

自2018年全岛限购后，2020年文昌限购再加码，提升至3年社保/个税！那么海南各市县的限购要求是什么呢？请对号入座，1秒钟找到你的菜。

文章数据来源：海南自由贸易港