海南自由贸易港制度集成创新行动方案正式公布，其内容主要涉及海南自由贸易港六大要素的开放和自由化：跨境资本自由，投资自由，贸易自由，人员流动自由，运输自由和数据自由。而这一行动方案也预示着，海南即将进入“全岛封关”时代。

01 全国第三个“境内关外”地区

此次行动方案这样提到，“分步骤，分阶段建立与全岛封关运行相适应的监管体系”，这正是海南即将“全岛封关”的强烈信号，而截止时间点可能就在2023年。“全岛封关”是指国家将海南划为“境内关外”区域，海南在境内，却在关外。而目前，香港和澳门是国内两个能够实现“境内关外”的地区，它们的共同特点是“零关税，低税率，国际化自由化程度高”。因此，海南不仅是免关税+低税收优惠，而且在贸易，资金，交通，人员往来，互联网数据等方面全面对外开放，其经济管理制度也完全对标港澳。

02 “全岛封关”的四大红利

“全岛封关”后，海南自由贸易港的发展将发生重大变化，4大自由化发展红利也即将实现。

第一，海南将成为人民币自由兑换的岛屿。行动方案提到“要分步骤，分阶段推进全面可兑换，实现跨境资金自由便捷流动”这句话预示着海南未来一定会是人民币可以自由兑换的地区，资金可以自由进出全球。目前，中国只有香港和澳门能够做到这一点。人民币的可自由兑换，资金的自由流动，将让大量贸易企业进入海南。只要想从事海外投资和贸易，资本自由化是一个非常关键的条件。

第二，海南将成为“互联网信息自由”的开放岛。

此次行动方案提到“要扩大增值电信业务，跨境数据传输等领域开放”，这是否意味着“全岛封关”后，海南将形成互联网全球化的开放格局？答案是可能的。目前也有消息透露，海南未来将拉一条海底光缆连接香港，直接接入香港的互联网信息。而海南也将成为继香港，澳门之后中国第三个全球互联网开放区域。

第三，海南将成为外国人，外资，外企，外货自由流动之岛。

“全面完善人员出入境，工作居住便利化政策”，不仅要让外国人自由进出海南，也要让国人和国内企业更加自由地出海。目前，海南已经对59个国家的旅游团实行免签，今后还将对外籍个人实行免费申请落地签。这一政策与香港，澳门完全相同。只要有护照，就可以申请自由入境海南。

第四，海南将成为国内未来的“离岸交易中心”岛屿。

此次方案明确提到“推进新型区域性离岸国际贸易中心建设”，这意味着未来海南也将是国内三大离岸贸易中心之一。目前，香港也是国内主要的离岸交易中心。离岸交易中心通常聚集了大量的贸易结算资金，因此也是区域金融中心。

综上所述，海南在“全岛封关”时代至少将迎来四大政策红利：资金自由流动+互联网全球开放+人员自由出入+离岸贸易金融中心。这四大红利，意味着海南已经走在了中国对外开放的前沿。

03 海南楼市的稀缺时代

海南“全岛封关”是海南产业转型的标志。以旅游，地产为核心的时代即将逝去，海南产业发展将全面转向制造贸易，高新技术产业和金融服务业。

《海南自由贸易港建设总体方案》发布会上，海南省委书记 刘赐贵：我们严格的控制房地产，就是海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，成为房地产的加工厂，我们土地是有限的。而此次产业转型也将对海南楼市产生三大影响:

第一，海南土地供应将明显减少，尤其是一线海景房的稀缺性将大大增加。

2019年，海南公布了《海南省产业准入的禁止和限制目录》，其中明确提到“四个禁止”：

禁止建设房地产开发中的产权式酒店；

禁止在生态保护红线区域内建设商品住房；

禁止利用一线海岸带建设商品住宅。

这四个禁止是海南“去房地产化”的基本特征。所以，未来很长一段时间内，海南主要将土地资源用于产业发展，严禁房地产开发，尤其是湾区。因此，“全岛封关”时代，也是海南楼市“湾区房稀缺”的时代。

第二，从“旅居”型地产向“复合”型地产转型，海南购房需求全面多样化。

海南进入“全岛封关”后，旅居地产的性质将逐渐转变为“旅居+自住”的复合型地产，这对海南房价是有利的。从旅居，养老居住到医疗，工作居住，海南房地产市场的需求正逐渐趋于复杂和多元化。

第三，从东线向西线扩散，海南房价逐步“全岛同城化”。

当年观望的人，海南房价没有下跌！当年不会，现在不会，以后也不会。“海南拥有的度假养老资源，购买力是由全国来支撑的。现在增加了自贸港的概念，虽然建设自贸港的周期比较长，但在2025年全岛封关前，随着基础设施建设的投入，医院、教育、景观、交通等配套会越来越好，区域的居住价值也会越来越高，甚至可能比肩一线城市。”

自贸港是全国最开放的地方，但房地产政策则是全国最保守的政策，所以不会长期持续，未来并不排除有放开的可能。海南由于得天独厚的地理优势（单独的、足够大的岛屿），在过去30多年里多次获得中央的青睐，先是建省、建特区，然后是建设国际旅游岛，现在是建设全岛自由港。这次的历史机遇，是史无前例的。

海南楼市值得被长期看好。未来海南不仅仅是中国面积最大的自由港，还将是国际级的康养中心、医疗中心，再加上得天独厚的旅游资源、自然资源，海南的发展必将迈上新台阶。现在去海南买房的，很多人不仅是想要投资去，也有很多的自住需求，养老度假，等等。首先是自己享受了生活，而且后期还能升值，何乐而不为？海南的崛起，是一个时代的选择。就像1980年，历史选择了深圳。而40年后，时代选择了海南。

资料来源：海南楼市在线