1000万海南人的身份将会被改写！海南的房产将是离岸资产！未来海南房产是稀缺品！
发布时间：2021-09-28 08:49:41 点击量：
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2021年1月，全国人大终于全文公布了《中华人民共和国海南自由贸易港法（草案）》，并公开征求意见。这意味着海南自贸港法及其配套法律体系即将登场亮相。按照一般说法，海南2025年启动“全岛封关”后，省内的“人、财、物”的流动和管理，全部要按照“海南自贸港法”及其“配套法律法规”来执行。所以第一点，海南自贸港法只是一个大纲，后面会陆续出台一系列的配套法律法规，形成海南岛自己的“法律体系”，不再适用内地法律条文。《自由港法》和配套法规与内地现有法律法规将会有非常大的区别。从“人”的角度看，2025年全岛封关运作后，相对内地而言，海南岛内居民将成为离岸居民，持有与内地居民（在岸居民）完全不同的法律身份，要遵从于另外一套法律体系的管理。那么，作为“离岸居民”，都将有哪些与众不同的权利呢？在本次《海南自贸港法》中都做了详细的阐述。第一，更加宽松的临时出境入境政策，类似于低成本移居香港。
在海南自贸港法的“第四十六条”明确规定，海南自由贸易港实行更加开放的人才和停居留政策，实行更加宽松的人员临时出境入境政策。
根据自贸港法的“第二十八条”：全岛封关前，只是对部分进口商品免关税。全岛封关后，将实施商品目录管理，目录之外的商品全部零关税。按照省委书记沈晓明的说法：2025年海南全岛封关后，海南99%的商品将实施“零关税”。第三，享受超低所得税税率，是成立“离岸公司”的最佳选择。根据海南自贸港法“第三十条”：对注册在海南的企业及符合条件的个人，实施优惠所得税税制。海南省委书记沈晓明在访谈中对此进行了详细解释：在全岛封关之前，只是对鼓励型企业减税，按照15%的上限征收。但是全岛封关后，在海南注册的全部企业，都可以减税，减税政策覆盖全省。在2025年封关运行之后，对在海南累计居住满183天的个人，其取得来源于海南自贸港范围的综合所得和经营所得按3%、10%、15%三档超额累进税率征收个税。第四，享受“离岸信息”，全球互联网数据及信息的开放。海南自贸港法在“第四十二条”重点提出了“数据流动管理制度”，“有序扩大通信资源和业务开放”，“探索加入区域性国际数据跨境流动”。以上这些提法，我们认为海南将会逐渐实现“互联网数据的全球开放”，作为一个“离岸市场”，互联网信息的有序开放是必然的。第五，拥有的资产，全部都是“离岸资产”，自由度更高。海南自贸港法在“第四十九条”、“第五十条”及“第五十一条”专门阐述了海南的“金融业开放政策”，核心就是推动海南“资本可自由兑换”。所以所有的海南“资产”未来都将逐渐成为“离岸资产”，自由度将会空前开放，你在海南的现金也好，存款也好，住房也好，都将逐渐开放。你在海南拥有的所有资产，都相当于给自己配置了一些随时可以自由兑换的“离岸人民币”或者是“美金”。在过去十几年，很多人热衷于去香港、外国买房，其实就是相当于购买“美元”资产，海南的资产属性也将逐渐发生转变。2020年6月，时任海南省委书记刘赐贵在一次新闻发布上称，近两年，海南省严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂，土地是有限的，而且历史上也有过教训，在构建现代化产业体系方面不能是单一的。
海南对房地产的依赖程度正在减弱。在海南采访时，当第一财经问及本地有关房地产的问题时，多名在房地产公司和房地产中介公司工作的人士这样回答：海南现在对房地产开发和销售控得严，而一些已经开发但涉及生态破坏的项目则正在进行整改。
2020年，海南成为全国首个楼市逆势加码调控的省份，深化调控本籍居民家庭≥2套限购，创新提出安居型商品住房，以及全面实行现房销售政策。值得一提的是，3月8日起获取的土地全部实行现房销售，新出让用地预计最早2022年可供货入市，中短期商品住宅新增货量断档明显，存量用地中住宅稀缺度上升。据统计，海南2020年开工建设安居型商品住房9756套。其中，海口2020年出让的四个安居型商品住房项目用地，已全部开工建设，分别是长秀仕家、美舍仕家、药谷人才公寓、美安福邻中心，共计3340套。海口力争三年时间开工建设18000套，目前已提前谋划2021-2022年的安居型商品住房项目选址。总的来说，2020年 “房住不炒”主基调不变，整体政策依旧平稳；商品住宅调控政策基本见顶，后期政策以维稳为主，例如限价逐步放宽，人才购房不断加码，给予未来市场不断修复机会。2020年海南土地供给端改革，产业园区实行标准地出让体系，推动产业项目落地，同时限制商品住宅、私家庄园、私人别墅、变相发展房地产的项目。整体来看，土地供求难规住宅踪影，定向产业商服用地成主流，住宅用地形成安居商品房用地、商品住宅用地相补充的土地结极。值得关注的是，海南出现部分企业跨界拿地开发现象，如中海油、大唐集团等。海口土地供应、成交体量同比下滑，海口2020年经营性用地成交近腰斩式下滑，仅为267万㎡，同比下滑47%；成交楼面价上涨至4173元/㎡，住宅用地商服用地楼面价倒挂，住宅楼面价高于商服楼面价。成交土地商服用地占比43%，住宅用地占比57%，住宅用地中以保障性住房用地为主，安居型商品住房用地占比16%，纯商品住宅用地仅为6%。保障民生，产业区域聚集效应显现，海口重点园区成为实力企业焦点，行业巨头抢滩海南，传统开发企业取地难。经营性用地拿地建面TOP10企业多为全国性品牌房企，取地集中于城市商服用地，中石化拿地建面超过135万㎡，招商拿地超过52万㎡，中海油拿地超31万㎡。碧桂园、北辰、万科、 中交、保利、鲁能、招商在内的7家百强名企试水安居型商品住宅市场。滨海沿线区域供地为79万㎡、成交面积92万㎡；城南供地68万㎡，成交93万㎡，两地供销紧张；而从成交均价上，岛屿土地成交均价18750元/㎡，岛屿区域价值最高，江东区域成交均价16391元/㎡，成土地价值洼地。经过调查，75%的人认为海南房价还会继续涨，稀缺的资源及持续增长的需求催生出紧俏的产品，现在越来越多的人把改善或者度假旅居当成另外一种“刚需”，也更加看好海南发展自贸港带来的利好预期。15%的人则认为，安居型商品住房成为新的住宅主力，性价比更高，居者有其屋，本地刚需及引进的人才购买需求势必得到分流，那住宅的价格会受影响，那房价有下调的空间。10%的人持观望态度。海南岛内供应持续走低，海口商业用地、工业用地供应占据半壁江山，未来住宅产品稀缺成定势，安居型商品住房用地为住宅供应主力；库存低位，源头断供，现房销售，未来市场库存会持续走低；岛内刚需、刚改客户出手，客户池数量减少，岛外客户虽受限购影响，人才落户放宽吸引，成为客户补给。海口江东新区住宅项目开始面市，价格和销售速度将检验自贸港先行试验区的成色，同时检验岛内岛外客户对区域的价值分歧。商办市场库存过剩，压力巨大，未来将呈现量平价稳横盘态势。商办类项目从海口、三亚扩展到儋州、琼海等二级城市，商办类产品市场也逐渐在全岛开花。随着海南自贸港进程的逐步推进，政策带来的红利逾期逐渐映射在房地产，楼市热度升温，房价下跌空间不大，但政府坚持“房住不炒”严控的大背景下，调控主基调不变，“外紧内松”将是大趋势，不难预见，2021年房地产市场的政策面将是2020年的整体延续，整体波动不大。
