县委书记文斌到项目视察和指导

一、项目概况

1.项目始于2015年，2018年正式运业，配有药膳房餐厅、咖啡厅、栈道、观鸟台停等，能接待200人同时用餐和20人住宿过夜。

2.项目现投资经营方：海南新彩桥乡村旅游开发公司

3.项目已投资约人民币2000万余元。

4.项目已建部分占地90亩，租期三十年，已建建筑2000平米。

5.政府配套新增集体建设用地75亩旅馆和商业商务用地（可流转办证）。

二、项目现状

项目建设以来已完成投资及各项费用约3000万元，评估公司估值2900万元。项目已建有并运营：咖啡厅200平米、用餐包厢6个约300平米、用餐亭子三个60平米、本草药膳坊80平米、两个民宿院落（共六个房间）800平米、记忆长廓200平米、配套生活用房300平方，另建有观鸟塔及水边两凉亭100平，木栈道500米，休闲步道及景观等。

三、合作模式

1.项目需求资金5000万元~1亿元，用于流转集体建设用地75亩，建设60000平米的红树林湿地生态康养休闲度假项目。

2.合作模式为整体收购和投资入股合作经营均可（具体面议）。

3.合作方最低资金投入不得少于1000万元。

四、项目投资及回报估算

(一）建设规模

1.75亩居住用地，建乡村度假酒店+乡村湿地养身基地。可建酒店建筑面积约3万平米（标准客房300间）和别墅独型商业及商服配套用建筑30000平米（共200栋），总建筑面积约6万平米。

2.彩桥村可新建湿地康养民宿50套（共约7500平米）。

（二)投资规模

项目静态总投资35670万元（32670+3000万元=35670万元）。

1.工程造价32670万元，其中：康养度假酒： 30000x6000=18000（万元）。康养度假别墅： 30000x4000=12000（万元）。乡康养村民宿：7500x5000=3750（万元，政府投资1080万元已到账）。

2.土地流转地价3000万元（75亩x40万/亩，集体土地流转价格20~40万元/亩，这里按40万元/亩计算）。

(三）经营模式

酒店产权持有会员制销售经营，商业独栋直接销售。

（四）营销方案

1.度假酒店会员：采用分时度假经营模式，会籍售价30万元（会籍管理费和入住服务费另计）。

2.会员回馈方案：每位会员每年可在酒店免房费度假60天，会籍40年、可继承可转让，共招募500个康养会员。

3.商业别墅销售：售价12000万元/平米（平均每栋约180万元）。

（五）收益估算

项目总收入约45000万元，其中：

1.“酒店+民宿”会籍销售：500x30=15000（万元）。

2. 商业别墅产权销售：10000x30000=30000（万元）。

（六）项目毛利

45000-35670=9330（万元）(其他，如会员管理费、服务费及其他旅居旅游消费收入等运营收入均未计入)。

（七）项目静态毛利润率

9330/35670x100%=26%

（八）项目投资毛回报率

9330/10000x100%=93.3%（实际投资按10000万元计算，其余考虑工程融资+债务融资）。

（以上分析估算简单粗糙，不足为凭，仅供参考！）

五、项目区位

项目紧邻西线高速公路， 通过环岛高速、中线高速、洋万高速及环岛高铁连接海南全岛。临高县作为海澄文一体化综合经济圈的西部辐射带，且该项目作为临高两个旅游驿站之一，其建设也将带动极大的促进海南乡村旅游体系的构建。

六、交通条件

1小时可达：海口、儋州。2小时可达：昌江、文昌。3小时可达：三亚、万宁。

七、项目范围

项目位于海南省临高县新盈镇彩桥村，区位周边自然生态环境及资源非常好，有山、海、林、田、湿地、红树林等。千亩湿地、万亩红树林，红树林外围是内海入海口交汇处，湿地和红树林有大量白鹭和海鸥栖息。总规划面积为：8000亩。

项目地紧邻海南新盈红树林国家湿地公园。湿地公园划分为湿地核心保护区（湿地保育区，206.56公顷），湿地生态恢复区（恢复重建区，92.28公顷），湿地科普展示区（科普展示区，77.93公顷），湿地休闲游览区（合理利用区，56.66公顷），湿地生态隔离区（78.22公顷）和管理服务区（1.41公顷），六个功能区。湿地公园共有红树植物18种，其中真红树植物7科13种（含1种引进种），半红树植物5科5种。值得一提的是，在新盈湿地公园发现了中国红树植物新记录种拉氏红树，而这里连片茂密的木榄群落在中国也不多见。此外，湿地公园已经记录200种动物。其中鸟类80多种，包括极危物种勺嘴鹬、濒危物种、国家二级保护动物黑脸琵鹭等。大型底栖动物70多种，其中软体动物最多，超过40种。

八、交通条件

彩桥村紧邻西线高速公路，通过环岛高速、中线高速、洋万高速及环岛高铁连接海南全岛。

项目位于临高新盈镇，距离新盈镇镇区8KM。距离临高县17KM。距离高速出入口10KM。距离临高火车站30KM 。区位与交通条件优越。1小时可达：海口、临高。2小时可达：昌江、文昌。3小时可达：三亚、 万宁。

以彩桥村为核心区域，结合规划生态水系及生态，在遵循上层次规划要求的前提下，土地利用布局以组团点状式布局形态进行空间落实。（乡村建设用地75.6亩），项目列入海南省多规合一。

九、村庄建筑质量分析

村庄现状建筑大部分为混凝土建筑，小部分为传统建筑，建筑质量较好。现状建筑布局以行列式为主：

A类建筑多为平屋顶式钢筋混凝土现代建筑，建筑层数多为2-3层。

B类建筑为建筑质虽较好的传统民居，建筑外观较为完整，建筑层数多为1层。

C类建筑为建筑质量较差的传统民居，建筑层数以1层为主，局部建筑需要维修整治。

D类建筑以破旧民居禽畜养殖棚屋厕所临时建筑等，建筑老旧己成危房，无人居住。

资料来源：自媒体